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  郁亮:長租公寓賺不了大錢 萬科要做活到最后的企業  
   
  發布時間: 19-11-29 10:36:40am     
         
 

     在地產行業形勢波譎云詭的時刻,萬科集團董事長郁亮一如既往地拋出自己的鮮明觀點。

  在日前萬科召開的北方媒體交流會上,郁亮指出:“我理解的房地產長效機制的核心問題,就是如何實現‘住有所居’和‘居者有其屋’。”

  此前郁亮曾在公開場合指出,放眼海外可以借鑒日本東京的經驗,讓年輕人不僅可以在大都市圈買房,而且還能住得好。他坦言,一個城市的房價如果持續過高,阻礙優秀年輕人進入,這樣的城市恐怕也會丟掉競爭力。

  此外,郁亮對于萬科集團自身的發展也有深刻認識:“萬科要當好‘農民’種好地,當好‘農民’就是要爭做時代好企業,我們從來不預測天氣,但要做活到最后的企業。”

  參考東京實現“居者有其屋”

  今年730日,中共中央政治局會議召開,會議提到,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

  怎么去理解房地產長效機制?郁亮給了比較直觀的解釋:“住有所居指的是城市絕大多數家庭,都應該獲得有尊嚴的基本居住條件,居者有其屋則是指城市的大多數家庭,最終都能擁有自己的基本住房。”

  郁亮認為,有尊嚴的基本居住條件是指,比如說不住在地下室,起碼是有窗子的地方。除了硬條件以外還應該有軟服務,比如現在租房子的人很多,租房者的孩子也能夠妥善解決教育問題等。

  居者有其屋是由于年輕人在初入社會時沒有很高的購買力,所以有人才安居房、公租房等,但我們對人才的概念應該更包容。在郁亮看來:“北大清華畢業生是人才,優秀的環衛工人、快遞小哥也是人才,因為一個城市的生活不可能離開環衛工人、快遞小哥。”

  縱觀海外市場發展,郁亮指出東京的發展經驗值得借鑒參考:“很多人說中國人口多,但東京人口比北京還多,城市面積比北京小,平均每個家庭卻有1.17套房子。而且仔細看房子價格,市中心通勤1小時左右的范圍房價每平方米1萬多元,半小時左右是每平方米兩三萬元。”

  “東京能做到如此,我們也能做到。”郁亮認為,一方面是不斷提高土地的開發效率。東京都市圈有60%的土地拿來做開發,而國內大城市中,深圳土地開發率大概在46%左右,上海大概在30%左右,北京、廣州則都不到10%。

  另一方面則是軌道建設問題,東京大力發展軌道交通,解決了分散居住帶來的出行、城市擁堵問題,軌道交通在整個公共交通中的出行分擔率達到80%以上。國內大城市與此相比還有較大距離。此外,軌道交通還會為沿線提供高密度的社區,包括辦公、休閑、消費等。

  “城市發展高低潮萬科都在”

  如今城市發展進入新階段的背景下,萬科在存量時代因時而變,正在做出新的選擇。

  萬科高級副總裁兼北方區域首席執行官劉肖指出,以往城市化更多是從空間角度發展 ,而今天的城市化更強調內容的賦能。未來,萬科將關注內容賦能,將完成空間到內容視角的轉變。其中,科創園、文創園將是萬科北方區域未來重要的產品線之一。

  萬科北方區域提出了未來三年的五個新引擎,包含TOD、科創園、產業小鎮、舊改和文創園,建立新的差異化城市資源獲取能力和產品構建能力。

  今年9月,萬科和大連市政府簽署深化合作協議,合作項目預計總投資450億元?;貧斕?span lang="EN-US">+物業開發、歷史文化街區?;だ?、新興產業雙創中心、冰上運動及相關產業示范基地等項目落地。

  針對“投資不過山海關”的坊間說法,郁亮認為:“萬科與城市同步發展,就是說城市發展高潮的時候我們在,低潮的時候我們也在。”他指出,這幾年明顯感覺到東北地區的進步與發展,從這點上來說東北潛力仍然很大,沒有覺得有山海關的“關”存在。

  沈陽萬科總經理肖勁指出:“現在文創、科創領域政府都非常支持?;褂幸桓鱸?,東北算是IP和資金上的發展洼地,不少企業都爭著去投資,在東北文化的加持下,萬科也在做文創項目,相信也能做得很好。”

  針對北方不同城市的發展前景,郁亮指出,產業化布局和城市發展是同步的。城市需要做什么萬科配合做什么,可以略微領先,不能滯后,但是過于超前也不合適,所以萬科會關注不同城市發展來布局。

  針對長租公寓的發展,郁亮指出長租公寓賺不了大錢,但租購并舉是大的趨勢。

  劉肖指出,長租公寓目前是“窄門”,但看好未來。首先是要從土地供應上根本解決問題,另外長租公寓的成本,比如說電、停車等各種系統需要做出調整,最后一個是需要學區,需要政府、企業和市場等方方面面的發展和完善。

從“活下去”到“活到最后”,郁亮的?;幸恢焙芮浚?ldquo;萬科要當好‘農民’種好地,我們從來不預測天氣,但要做活到最后的企業。”

 

 
   
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